[경제] 2025년 전국 상가 공실률 증가, 그 원인과 전망

 

최근 전국 주요 도시를 중심으로 상가 공실률이 눈에 띄게 증가하고 있다. 
거리를 걷다 보면 한동안 성업 중이던 카페, 음식점, 편의점, 뷰티샵 등이 문을 닫은 채

공실로 방치된 모습을 심심치 않게 볼 수 있다. 
부동산 시장의 한 축을 담당하고 있는 상가 부문에서의 이 같은 변화는 단순히 개인 상인의 실패만으로 해석할 수 없다.

이 현상은 복합적인 경제, 사회, 정치적 요인이 맞물려 발생한 구조적 문제에 가깝다.

이번 글에서는 전국 상가 공실률 증가의 배경, 임대수익률의 하락, 경기 침체와 정치권의 연관성, 그리고 향후 부동산 시장의 흐름에 대해 깊이 있게 분석해본다.

전국 상가 공실률의 현황

2025년 들어 한국감정원, 국토교통부 등의 통계에 따르면 전국 상가 공실률은 지속적으로 상승하고 있다. 
특히 수도권을 중심으로 한 주요 상권의 공실률이 예년 대비 2%~3%p 이상 증가했고, 일부 비주거용 준공 건물에서는 20% 이상의 공실이 발생한 사례도 보고되고 있다.

서울 강남, 홍대, 건대, 판교와 같은 핵심 상권조차 더 이상 공실에서 자유롭지 않다. 
서울뿐 아니라 경기 수원, 용인, 부산 해운대, 대구 수성구, 인천 송도, 세종시 등도 예외는 아니다. 
신규 분양 상가의 미분양률 역시 덩달아 상승하며 시장의 불안감을 키우고 있다.

이는 단기적인 현상이 아닌, 구조적인 변화로 해석될 수밖에 없다.

공실률 증가의 핵심 원인

코로나19 이후 소비 트렌드의 변화

코로나 팬데믹은 비대면 소비 문화를 급격히 확산시켰고, 이는 상가 수요에도 직접적인 영향을 미쳤다. 
온라인 쇼핑의 성장과 함께 오프라인 매장의 필요성이 감소하면서, 특히 소규모 자영업자들이 타격을 입었다. 
사회적 거리두기 해제 이후에도 온라인 소비 패턴은 고착화되어, 많은 상점들이 ‘회복’을 경험하지 못한 채 문을 닫게 되었다.

고금리 장기화

한국은행의 기준금리 인상은 상가 투자 시장에도 큰 영향을 미쳤다. 
금리 상승으로 인한 대출 이자 부담이 커지면서, 상가 분양이나 임대 투자에 대한 매력이 크게 떨어졌다. 
동시에, 임대료는 정체되거나 하락한 반면, 유지비는 상승해 실질 수익률이 감소했다. 
이는 신규 상가 건설의 둔화뿐만 아니라 기존 상가의 공실화로 이어지고 있다.

인구 구조 변화와 상권 이동

저출산 고령화는 소비층의 축소를 불러왔다. 
특히 MZ세대는 전통적인 상점에서의 소비보다는 온라인 플랫폼, 푸드 딜리버리, 공유경제 등에 익숙한 소비문화를 가지고 있다. 
이로 인해 기존 오프라인 상권은 점점 쇠퇴하고 있다. 또한 대형 쇼핑몰, 복합문화공간으로의 상권 이동도 소규모 상가를 공실로 몰아넣는 주요 원인이다.

자영업 포화와 창업 실패율 증가

한국은 자영업자 비중이 OECD 국가 중에서도 매우 높은 편이다. 
코로나19 이후 정부 지원과 일시적인 창업 열풍으로 인해 상가 창업이 늘었으나, 수요가 이를 따라가지 못했다. 
결국 경쟁 과열과 창업 실패율 증가로 인해 공실은 늘어날 수밖에 없었다.

임대수익률의 하락과 그 의미

상가 공실률이 증가하면서 자연스럽게 임대수익률은 급격히 하락하고 있다. 
이는 상가를 투자 자산으로 여기는 투자자들에게 심각한 고민을 안겨준다.

과거에는 높은 수익의 안정적인 수익률이 보장되었다면, 최근엔 2%~3% 수준으로 떨어진 곳도 많다. 
거기에 공실 기간이 길어지면서 실질 수익률은 0% 이하로까지 내려가는 경우도 발생하고 있다.

이로 인해 상가 투자자들은 부동산이 더 이상 ‘안정적인 수익형 자산’이 아니라는 인식을 가지게 되었고, 투자금은 아파트, 주식, 금, 달러 등 다른 자산으로 이동하는 중이다.

경기침체와 정치권의 연계성

최근의 상가 공실률 증가를 단순한 부동산 시장 이슈로만 보아서는 안 된다. 
이는 경기침체와 정치권의 정책 대응 부족이 맞물려 발생한 결과로 보아야 한다.

2024년~2025년 한국 경제는 고물가, 고금리, 고환율이라는 '3고(高)' 상황 속에서 불확실성을 지속하고 있다. 

내수 경기 회복이 더딘 상황에서 자영업자들은 고정비 부담을 견디지 못하고 상가를 철수하고 있다.

정치권은 그동안 규제 완화, 상가임대차보호법 개정 등 다양한 대책을 내놓았지만, 실효성에는 의문이 남는다. 
특히 상가 분양 과정에서의 허위 광고, 과장된 수익률 제시 등에 대한 감독이 부실했던 것이 문제로 지적된다.

또한 지방자치단체의 난개발로 인해 상권 포화가 발생한 것도 정치적 책임에서 자유롭지 않다.

향후 전망 – 상가 시장은 어디로 가는가?

 

구조조정은 불가피

상가 시장은 지금 구조조정기에 진입한 것으로 보인다. 
단순히 공실을 메우는 차원의 문제가 아니라, 시장 전체가 새로운 균형을 찾아가는 과정으로 이해해야 한다.

복합공간, 체험형 상가의 부상

앞으로의 상가는 단순한 판매 공간이 아닌 ‘체험’, ‘문화’, ‘여가’ 요소가 결합된 복합 공간이 주도할 가능성이 높다.

정부의 역할과 정책 중요성

정부와 정치권은 보다 적극적인 규제 개편과 자영업자 지원 정책을 마련해야 한다. 
임대료 조정 메커니즘, 공실세 부과, 상가 리모델링 지원 등의 다층적 정책이 요구된다.

상권 빅데이터 기반 전략 필요

창업 희망자들과 투자자들은 감이 아닌 데이터 기반 접근이 중요하다. 유동인구, 매출 데이터, 상권 유형 분석 등을 기반으로 한 창업 전략이 필수적이다.

도시별 상가 공실률 현황과 특징

서울

홍대, 강남, 신촌, 건대입구 등에서도 2025년 중대형 상가 공실률은 12% 이상이며, 일부 소형 상가는 15%를 초과했다.

경기

동탄, 위례, 운정 등의 3기 신도시 인근은 신규 상가의 절반 이상이 공실이며, 구도심은 인구 감소로 인해 자연스러운 공실화가 진행 중이다.

부산

해운대와 서면은 고임대료와 낙후 이미지로 인해 공실이 장기화되고 있다. 서면은 특히 브랜드 철수 사례가 많아 지역 상권 붕괴 우려가 크다.

대구

수성구·동구 등은 공급 과잉과 상권 분산 현상으로 공실률 20%를 기록하고 있다.

인천

송도는 개발 진행 중이지만 구도심 공실률이 평균 15% 이상이다.

세종

정책 중심도시의 한계와 인구 유입 정체로 인해 상가 수익률이 전국 최하위권으로 떨어지고 있다.

상가 유형별 공실률 특성과 구조 변화

 

1층 로드샵

유동인구가 많지만 온라인 소비로 대체되며 수익성 하락.

지하상가

중장년층 중심 소비 감소와 유입 부족으로 공실 증가.

오피스텔 상가

근린생활시설의 과잉 공급으로 수요 대비 공실 심화.

복합 쇼핑몰

비교적 양호하지만 중소 브랜드 철수 및 수익성 악화 우려.

상가 공실률, 한국 경제와 사회 구조의 변화 상징

상가 공실률 문제는 단순한 부동산 문제를 넘어 한국 경제와 사회 구조의 변화를 상징적으로 보여주는 현상으로 발전 중이다.  
소비 패턴의 변화, 고금리, 인구 감소, 정치권의 정책 부재가 복합적으로 작용하면서 상가 시장은 새로운 변곡점에 서 있다.

향후 상가 시장은 선택과 집중, 고도화, 기술 융합이 핵심 키워드가 될 것이다. 
‘좋은 상가’는 살아남고, ‘낙후된 상가’는 사라지는 구조적 전환 속에서, 투자자와 자영업자, 정책 입안자 모두가 새로운 기준과 전략을 세워야 할 때이다.

더불어, 경기회복이 언제쯤 될지 모르겠다.
'월급' 빼고 모든 것이 오르는 상황에서 국제정세는 시시각각 변화하고 있는데 '국민'들이 '정치적인 이슈'로 대응조차 못하고 있는

'정부'를 보면서 언제까지 그 고통을 감내해야할지 걱정이다.

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