[경제] 주택 임대차 시장의 월세 중심 재편

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2025년 현재 대한민국의 주택 임대차 시장은 중대한 전환기를 맞이하고 있다.

한때 국민 다수가 선호하던 ‘전세’는 점점 사라지고 있고, 그 자리를 ‘월세’가 빠르게 대체하고 있다.

이는 단순한 임대 계약 형태의 변화가 아니라, 국민 주거문화의 본질적 변화이자, 자산 축적의 방식까지 뒤바꾸는 구조적 전환이다.

이번 포스팅에서는 왜 전세에서 월세로 이동하는 현상이 나타났는지, 그 배경과 주요 사건, 시장에 미친 파장, 전국 주요 지역에서의 실질적 변화, 그리고 앞으로의 전망까지 하나씩 깊이 있게 살펴보겠다.

전세에서 월세로의 급격한 전환 – 무엇이 변했나?

불과 3~4년 전까지만 해도 ‘전세’는 대한민국 임대차 시장의 핵심 구조였다.

일정 금액을 보증금으로 맡기고 월세를 내지 않으며 거주하는 전세 제도는 서민들이 자산을 축적하고 내 집 마련으로 이어가는 가장 효율적인 수단이었다.
하지만 지금은 상황이 완전히 달라졌다.

전세사기, 신뢰 붕괴의 시작

전세의 몰락에는 전세사기라는 커다란 사회적 충격이 있었다.

2022년부터 본격화된 이 문제는 서울과 인천, 경기 일부 지역에서 집단적으로 발생했고, 수천 명이 전세보증금을 돌려받지 못해 집을 잃는 사태가 속출했다.

특히 무자본 갭투자와 명의신탁을 이용한 허위 임대인 사기, 이른바 '빌라왕' 사태는 전세에 대한 국민 신뢰를 근본적으로 무너뜨렸다.

한 번 뿌리 내린 불신은 쉽게 사라지지 않았고, 세입자들은 ‘전세’ 대신 비교적 안전한 월세로 시선을 옮기기 시작했다.

고금리 시대, 대출의 부담

전세가 사라지는 다른 이유는 저금리를 활용한 전세자금 대출이었다.

하지만 2022년 이후 한국은행의 연이은 금리 인상으로 이 구조도 무너졌다.

기존에 연 2% 이하의 전세대출을 받던 사람들도 이제는 연 4~5% 이상의 부담을 감수해야 한다.

대출 상환 압박이 커지면서 ‘차라리 매달 고정 비용이 나가더라도 목돈을 묶지 않는 월세가 낫다’는 판단이 현실적인 선택지가 된 것이다.

신규 주택 공급 축소

서울을 중심으로 한 대도시의 신규 입주 물량이 줄면서, 전세 물건 자체가 줄어든 것도 중요한 원인이다.

공급이 줄면 가격은 오른다.

특히 도심지 소형 아파트나 오피스텔은 전세 수요에 비해 공급이 턱없이 부족했고, 이는 전세 가격의 급등과 함께 세입자들이 월세로 유입되는 주요 배경이 되었다.

통계로 보는 현실 – 월세 비중의 압도적 증가

실제 수치를 보면 월세 중심 재편의 흐름이 얼마나 강력하게 진행되고 있는지 명확하게 드러난다.

2025년 1~2월 기준, 국토교통부가 집계한 전국 주택 임대차 신규 계약 가운데 월세 비중은 61.4%를 기록했다.

이는 불과 4년 전인 2021년의 41.7%와 비교해 20%포인트가량 오른 수치로, 전례 없는 급변이다.

서울은 상황이 더욱 뚜렷하다.

2025년 1분기 서울 전체 임대차 계약에서 월세 비중은 64.6%에 달하며, 통계 작성 이후 가장 높은 수치를 나타냈다고 한다.

특히 연립주택과 다세대주택, 오피스텔처럼 비아파트 주택의 경우, 월세 거래가 전세보다 많아지는 ‘역전 현상’이 일반화되었다.

주거 사다리 붕괴 – 자산 형성 경로의 단절

전세 제도는 단순한 주거 방식 그 이상이었다.

초기엔 목돈을 모아 전세로 살면서 주거 비용을 절감하고, 이후엔 그 보증금을 기반으로 내 집을 마련하던 ‘주거 사다리’ 구조가 존재했다.

하지만 월세는 상황이 다르다.

매달 고정 비용이 빠져나가고, 목돈이 쌓이지 않아 내 집 마련은 더욱 멀어진다.

특히 청년, 사회초년생, 은퇴 고령층 등 취약계층일수록 이 사다리 붕괴의 충격은 더 클 수밖에 없다.

장기적으로는 계층 이동의 가능성이 줄어들고, 빈곤의 고착화로 이어질 위험도 존재한다.

월세 중심 재편에 대한 시장의 반응

시장 반응은 크게 두 가지로 나뉜다.

1. 수익성을 반기는 임대인

월세 전환은 임대인에게는 일정 부분 유리한 구조이다.

보증금을 돌려주지 않아도 되고, 안정적인 현금 흐름이 발생하기 때문이다.

특히 자산이 많은 고령층 임대인들 사이에선 월세 선호가 뚜렷하다.

2. 월세 증가에 불만인 세입자

반면 세입자들은 매달 나가는 월세에 대한 부담을 크게 느끼고 있다.

특히 소득이 정체된 상황에서 월세 상승은 생계비 부담 증가로 이어지고, 주거 안정성은 더욱 떨어지게 된다.

많은 세입자들이 "월세 내다 보면 돈이 모이지 않는다"며 제도의 불균형을 지적하고 있다.

전국 주요 지역의 전세→월세 전환 사례

2025년 현재, 전국 주요 도시에서도 전세에서 월세로 전환된 비율은 빠르게 증가하고 있다.

• 서울 강서구: 2024년 대비 월세 거래 비중이 18% 증가

• 경기도 성남시: 전세 거래 22% 감소, 같은 기간 월세 거래 24% 증가

• 인천 미추홀구: 소형 아파트 전세 거래 30% 이상 줄고, 월세 거래가 두 배 증가

이러한 변화는 단기간의 트렌드가 아니라, 시장의 구조적 재편을 의미한다.

‘전세’는 사라지는가?

전문가들은 이제 주택 임대차 시장의 중심축이 월세로 고착될 가능성이 높다고 전망하고 있다.

일부에선 전세 제도가 완전히 사라지는 ‘전세 멸종론’까지도 제기되고 있는 상황이다.

이러한 미래에 대비하기 위해 다음과 같은 흐름이 주목받고 있다.

1. 기업형 임대주택의 부상

정부는 안정적인 월세 주거 공급을 위해 대기업 및 공기업 중심의 기업형 임대주택을 장려하고 있다.

KT에스테이트의 ‘리마크빌’, SH공사의 ‘행복주택’ 등이 대표적이다.

장기 계약, 보증금 보호, 관리 시스템 등에서 기존 월세보다 안전성이 높아 세입자 만족도가 높다.

2. 정부의 월세 세액공제 확대

월세 부담 완화를 위해 정부는 세액공제 한도 및 적용 대상 확대 방안을 검토 중이다.

특히 청년층과 무주택 가구를 대상으로 한 혜택이 강화될 것으로 보인다.

3. 전세사기 방지 및 임대인 등록 의무화

전세사기 예방을 위해 계약서 등록, 보증금 보험 가입 의무화 등이 추진되고 있으며, 월세화 과정에서도 임대인의 투명한 등록과 세금 납부 유도 정책이 병행되고 있다.

변화를 마주할 시간

주택 임대차 시장의 월세 중심 재편은 단순한 트렌드가 아닌, 구조적인 현실이다.

전세의 붕괴는 이제 되돌릴 수 없는 흐름으로 보이며, 월세 중심의 안정적이고 투명한 시장을 만들어 나가는 것이 정부, 임대인, 세입자 모두에게 주어진 과제이다.

이제는 새로운 주거 패러다임을 인정하고, 변화에 맞춘 제도 설계와 정책 보완이 시급하다.

국민의 주거권은 단지 ‘살 집’을 넘어, 삶의 질과 계층 이동의 출발점이자 출산율과도 연계되는 작은 문제가 아니기 때문이다.

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